Hıristiyanlığın etkisi neydi? Hıristiyanlığın eski Rus kültürü üzerindeki etkisi

İç getiri oranı göstergesi, yatırım projelerinin etkinliğinin analizinde yaygın olarak kullanılmaktadır.

Herhangi bir yatırım projesinin uygulanması, her zaman ödemeniz gereken finansal kaynakların çekilmesini gerektirir. Dolayısıyla, ödünç alınan fonlar için, çekilen sermayeye - temettüler vb. - faiz ödüyorlar. İşletme ekonomik potansiyelini korumak için bazı makul maliyetlere katlanır.

Bu giderlerin göreceli düzeyini karakterize eden göstergeye, yatırılan sermayenin (CC) “fiyatı” denilebilir.

Bir projeyi finanse ederken farklı kaynaklar bu gösterge ağırlıklı aritmetik ortalama formülü kullanılarak belirlenir. Yatırım fonlarının getirisini veya geri ödemesini sağlamak için net bugünkü değerin sıfıra eşit olduğu bir konuma ulaşmak gerekir.

Bunu yapmak için, ödeme akışının üyelerini iskonto etmek için, kullanımı beklenen nakit çıkışları ve girişlerinin bugünkü değerinin eşitliğini sağlayacak bir faiz oranının seçilmesi gerekir.

Dolayısıyla IRR (IRR), NPV = 0 olan iskonto oranıdır.

Böyle bir oran (bariyer katsayısı), risk faktörünü dikkate alarak finansal piyasadaki beklenen ortalama kredi faizi seviyesini yansıtmalıdır.

Örneğin, bir projeyi gerçekleştirmek için banka kredisi alınmışsa, IRR değeri banka faiz oranının kabul edilebilir üst sınırını gösterir ve bunun aşılması projeyi kârsız hale getirir.

Dolayısıyla bu göstergenin anlamı, yatırımcının proje için elde ettiği IRR değerlerini çekilen finansal kaynakların (CC) “fiyatı” ile karşılaştırması gerektiğidir.

IRR > CC ise proje kabul edilmelidir.

IRR = CC ise proje ne karlı ne de karsızdır.

IRR ise< CC – проект следует отвергнуть.

Uygulamada, bu yöntemin uygulanması, NPV = 0 olan indirim faktörünün bulunduğu sıralı yinelemeye indirgenir. Bunu yapmak için formülü kullanın.

IRR = r 1 + (r 2 – r1),

burada r %1 daha düşük iskonto oranıdır; r %2 – üst indirim oranı.

IRR'yi hesaplamak için indirim faktörünün iki değeri r 1 seçilir< r 2 , таким образом, чтобы в интервале r 1 – r 2 , NPV = f(r) меняла свое значение с «+» на «-» или наоборот.

Hesaplamaların doğruluğu aralığın uzunluğunun tersidir (r 1 -r 2) . En küçük hata %1'lik aralık uzunluğu ile elde edilir.

Anlamsal anlamIRRiçerir:

1. IRR hesaplanırken, alınan net gelirin tam kapitalizasyonu varsayılır, yani. Üretilen tüm ücretsiz fonlar ya yeniden yatırıma dönüştürülmeli ya da dış borcun ödenmesi için kullanılmalıdır.

2. IRR, projeleri etkili ve etkisiz olarak ayıran marjinal faiz oranıdır; yatırım maliyetlerinin karlılığı için garanti edilen alt eşik ortalama sermaye maliyetini aşarsa, projenin uygulanması önerilebilir.

3. IRR, projenin çekilen finansman kaynakları için maksimum ödeme oranını belirler ve bu oran başabaş noktasında kalır (maksimum kredi oranı, en yüksek temettü seviyesi, vb.).

4. IRR'nin tüm bileşenleri (yatırım projesini karakterize eden) dahili verilerle belirlendiğinden ve sübjektif unsurlar getiren uzman değerlendirmesinin bulunmamasından dolayı IRR, NPV'den daha düşük düzeyde bir belirsizlik içerir.

Hesaplamalarda risk ve belirsizlikIRR. Tüm projeler risk ve belirsizlik içerir çünkü gelecekte öngörülemeyen olayları içerir. Risk ve belirsizlik dikkate alınırken iki ana yöntem kullanılır:

1. İndirim oranının ayarlanması.

2. Duyarlılık analizi.

İlk yöntem riski telafi eder. Örneğin, bir şirketin sermaye maliyeti %15 ise, projenin normalden daha fazla risk içerdiğine inanıyorsa bunları %20'ye çıkarabilir. Tersine, projenin normalden daha az risk içerdiğine inanması halinde iskonto oranını %10'a düşürebilir.

Bu durumda karar vermelisiniz:

1. “Normal” riskten neyi kastediyoruz?

2. “Normal”e göre riski nasıl ölçeriz?

3. Sermaye maliyetlerinin değerinin ne kadar değişeceği nasıl hesaplanır?

Sermaye varlıkları fiyatlandırma modelinin (beklenen risk ve getiri oranı) kullanılması bu sorunların çözülmesine yardımcı olabilir.

Duyarlılık analizi. Karar verici, NBD'nin herhangi bir nakit akışı tahminindeki değişikliklere ne kadar duyarlı olduğuyla ilgilenir.

Kritik nokta, NPV'nin sıfıra düşmesiyle projenin reddedilmesine neden olur. Duyarlılık analizinde, proje kararının tersine çevrilmesi için nasıl değişmesi gerektiğini belirlemek amacıyla her tahmin (sabit ve değişken maliyetler, satış geliri, iskonto oranı, talep ve diğerleri) sırayla incelenir.

Buradan herhangi bir nakit akışının duyarlılığı, net bugünkü değerin (NPV) söz konusu nakit akışının bugünkü değerine oranı olarak hesaplanabilir.

Bu yöntemin sınırlamaları:

1. Her parametre sırasıyla değiştirilir, geri kalanlar değişmemiş sayılır.

2. Resmi bir risk analizi yok.

3. Duyarlılık analizi, sonuçlarına verilecek yanıtın ne olması gerektiğini söylemez.

IRR göstergelerinin avantajları.

Yöntemin avantajları:

1. Bilgilendiricidir.

2. Paranın zaman değerini dikkate alır.

3.Doğru ve gerçekçi.

Göstergenin dezavantajlarıIRR:

1. Hesaplamalar çok zaman gerektirir.

2. Fon miktarına bağlıdır.

3. Rakip projelerin yatırım hacimlerindeki değişiklikleri dikkate almaz.

Hiçbir yatırımcı ön araştırma yapmadan körü körüne para yatırmaz: Paranın karşılığını alacağından veya en azından geri döneceğinden emin olmalıdır. Bunu yapmak için yatırım projesinin potansiyel karlılığı değerlendirilir. Elbette bu, kapsamlı bir şekilde, özel olarak geliştirilmiş bir dizi göstergenin kullanılması dışında yapılamaz; bunlardan en önemlisi iç getiri oranıdır.

İç getiri oranı - IRR'nin hesaplanmasına dayanan yatırım araştırma yönteminin özelliklerinin neler olduğunu düşünelim.

İç getiri oranı nedir?

Hiç kimse yatırılan fonlardan ne kadar gelir elde edileceğini %100 olasılıkla hesaplayamaz. Bir yatırımcı tarafından finanse edilen bir iş projesinin uygulanmasını etkileyebilecek çok fazla değişken faktör vardır. Ancak mutlak bir değerlendirme yerine göreceli bir değerlendirme kullanırsanız yanlışlık riskini en aza indirebilirsiniz.

Yatırımcının yatırımını geri alacağının garanti olduğu ancak kâr elde edemeyeceği faiz oranına ne ad verilir? iç karlılık oranı(VND). Norm, belirli bir yatırım projesinin tüm nakit akışlarının toplamda mahsup edilmesidir. Başka bir deyişle, bir yatırım projesinin belirli bir zamanda maliyetleri, elde edilen gelirle dengeleniyor (projenin "sıfıra düştüğünü" söylüyorlar).

ÖNEMLİ! Bu yatırım oranının tanımındaki “iç” kelimesi, dış etkenlere değil, projenin özelliklerine bağlı olduğu anlamına gelir.

Uzmanlar iç getiri oranını farklı adlandırabilirler. Aşağıdakiler bulunur isimler:

• VND Rusça bir kısaltmadır;
• IRR, “İç Getiri Oranı” - “iç getiri oranı”nın İngilizce kısaltmasıdır;
• iç karlılık oranı;
• iç karlılık oranı;
• yatırımın iç getiri oranı;
• sermaye yatırımlarının maksimum verimliliği;
• yüzde getiri oranı;
• indirimli gerçek para akışı;
• finansal getiri oranı;
• kendi getiri oranı.

DİKKAT! Bu norm sınır olarak kabul edilebilir, çünkü bu sınırın aşılması zaten yatırımcı için kayıp anlamına gelmektedir.

IRR'yi hesaplamak için göstergeler

Matematiksel olarak iç getiri oranının hesaplanması o kadar da karmaşık değildir ancak formül, dikkate alınması gereken birçok ek gösterge içerir. Aralarında:

• NBD– “Net Bugünkü Değer” (“net bugünkü değer”) ifadesinin ilk harflerinden – hepsinin toplamı nakit akışları bu projenin gelir ve giderlerin netleştirilmesinde genel bir göstergeye indirgenmesi;
• CF– nakit akışları (“Nakit Akışlarından”) – seçilen bir zaman dilimi boyunca, yatırılan fonlar da dahil olmak üzere çeşitli finans giriş ve çıkışlarının büyüklüğü T(genellikle bir yıl alınır). Bir yatırım projesi için ilk nakit akışı, yani yatırımın kendisi, doğal olarak olumsuz anlam(bu bir maliyettir).
• R– iskonto oranı, yani bir yatırımcının yatırımlar için fon alabileceği yüzde (banka kredisi almak, hisselerini satmak veya dahili fonları kullanmak).
• WACC– ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti (Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyetinden) – birden fazla para toplama kaynağının aynı anda kullanılması durumunda, faiz oranı orantılı olarak hesaplanan ortalama değeri temsil edecektir.

ÖNEMLİ BİLGİ! Gerekli tüm göstergeleri bilseydik iç getiri oranını hesaplamak çok kolay olurdu. Ancak pratikte nakit akışlarının kesin değerlerini belirlemek ve iskonto oranını açık bir şekilde hesaplamak mümkün değildir. Bu nedenle, her bir proje için NBD'nin faiz oranına bağımlılık derecesi değerlendirilir.

İç getiri oranını hesaplamak için formül

IRR– bu, NPV'nin sıfıra eşit olduğu R'nin değeridir. Bu nedenle, bu gösterge, mevcut nakit akış miktarını hesaplamak için kullanılan formülden türetilebilir.

Bu formülde:

• 0, NPV değeri anlamına gelir;
• n – incelenen zaman dilimi sayısı;
• CF t – belirli bir muhasebe noktasındaki nakit akışları.

GSMG'yi hesaplama yöntemleri

İç getiri oranını manuel olarak hesaplamak mümkün değildir, çünkü IRR değerini bundan çıkarırsanız, 4'üncü kuvvet çarpanı olarak ortaya çıkacaktır. Bu gösterge birkaç şekilde hesaplanabilir:

• özel bir finansal hesap makinesi kullanın;
• bu işlevin IRR (“iç getiri oranı”) adı verilen “Finansal Formüller” bölümünde yerleşik olduğu Excel programını kullanın;
• çevrimiçi hesap makinelerinden birini kullanın;
• grafiksel bir yöntem uygulayın (kişisel bilgisayarların yaygın kullanımından önce kullanılır).

IRR yönteminin avantajları ve dezavantajları

Yatırım fırsatlarını değerlendirmek için esas olarak iki yöntem kullanılır - hesaplama NBD Ve IRR.İç getiri oranının belirlenmesine yönelik yöntem görecelidir, bu nedenle yüksek doğruluk iddiasında bulunamaz, ancak bir takım faydalar:

• bir yatırım projesinin karlılığının kolayca değerlendirilmesine yardımcı olur;
• projeye yatırım için izin verilen maksimum maliyeti gösterir;
• Zaman içinde ölçek ve uzunluk bakımından farklılık gösterseler bile, farklı projeleri karlılık açısından karşılaştırmanıza olanak tanır.

IRR yönteminin dezavantajları:

• bir yatırımın mutlak getirisini (yani yatırımcıya tam olarak ne kadar para (ruble, döviz) getirebileceğini hesaplamak imkansızdır;
• IRR'nin şirketin yeniden yatırım seviyesinden çok farklı olması durumunda yatırım etkisinin abartılmış olması mümkündür (yani pozitif nakit akışları, IRR ile örtüşmeyen bir faiz oranıyla yatırımcıya "geri döndürülür");
• hesaplama sırasında nakit akışlarının sırası ihmal edilir (formül için maliyetlerin hangi sırayla gerçekleştiği ve kârın geldiği önemli değildir, oysa pratikte bu belirleyici bir öneme sahip olabilir);
• Birbirini dışlayan yatırım projelerini değerlendirirken çarpıklıklar mümkündür.

İç getiri oranının yorumlanması

Yatırım olasılığının IRR göstergesi ile değerlendirildiği ana kural: IRR, şirketin ağırlıklı ortalama sermaye maliyetinden (WACC) yüksekse bir proje kabul edilebilir. Bu, bir yatırımcı için bir yatırım için borç para almanın faydalı olduğu ve artan getiri yaratma olasılığının daha yüksek olduğu anlamına gelir.

ÖRNEĞİN. Banka yatırımcıya yıllık %12 oranında para sağlayabilir. Bir yatırımcı kredi alıp IRR'si %16 olan bir projeye yatırım yapacak. Bu, bu proje için borç alabileceğiniz üst limitin yıllık %16 olduğu anlamına gelir. Proje gerçekten yüzde 16 kâr getiriyorsa yüzde 4 yatırımcının lehine kalacak, her halükarda ödünç alınan fonları kendisine zarar vermeden iade edebilecek.

VND uygulama örneği

Sadece bir girişimcinin değil, sıradan bir vatandaşın anlayabileceği iç karlılığın değerlendirilmesine ilişkin gerçek hayattan bir örnek verelim.

Bir daire kiralamak karlı bir girişim gibi görünüyor. Ancak her şey bu dairenin sahibi olup olmadığına bağlı. Eğer durum böyleyse, o zaman ilk yatırım sıfırdır, dolayısıyla proje kesinlikle karlıdır. Peki ya bir daire satın almak için yatırım yapmayı, onu kiralamayı ve ardından alınan krediyi geri ödemek için satmayı planlıyorsanız?

Bu projenin karlı olup olmayacağını düşünelim. Dairenin 5 milyon rubleye mal olmasına izin verin, yıllık kira tutarı 25.000 ruble olacak. her ay. Bir daire satın alma ve kira kaydı için vergi masraflarını ihmal edelim. 3 yıl boyunca kira geliri 25.000 x 3 = 75.000 ruble olacak. Emlak piyasası koşullarının 3 yıldır değişmediğini ve dairenin alış bedeline satılabileceğini düşünelim. Bu, üç yıl sonra yatırımın 75.000 + 5 milyon ruble gelir getireceği anlamına geliyor. Böyle bir projenin IRR'si yaklaşık %6 olacaktır.

Bildiğiniz gibi, banka kredi oranı yaklaşık% 9'dur, bu, elinizde ücretsiz paranız varsa (örneğin bunları miras olarak almışsanız), bunları mevduata yatırmanın bir daire satın almaktan daha karlı olduğu anlamına gelir. kiralık.

Ancak dairenin maliyeti yıllar içinde önemli ölçüde artarsa, projenin GSMH'sı da daha iyiye doğru değişecektir.

Yatırım bunlardan biridir ilginç yollar gelecek vaat eden şirketlerin ve projelerin karlı (yatırımcının görüşüne göre) varlıklarını satın almaktan oluşan para kazanmak. Oyunun modern piyasa (kapitalist) kuralları üzerine kurulu bir dünyada bu süreç, oyunun itici güçlerinden biridir.

Ancak belirli bir projenin gerçekten karlı olduğunu ve gelir getireceğini nasıl belirleyebilirsiniz? Hiç kimse %100 garanti veremez - bu arka taraf Bu şekilde para kazanmanın madalyaları. Bununla birlikte, belirli bir menkul kıymetin (veya tahvilin) ​​riski kolaylıkla hesaplanabilir ve bu da kötü satın alma olasılığını en aza indirir.

Bu amaçlar için IRR'yi (İngilizce IRR - “İç getiri oranı”) hesaplama formülü oluşturuldu. Bir hisse senedinin veya menkul kıymetin temel finansal göstergelerini içerir ve kayıp oranını (veya kârlılığı) hesaplamak için gerçekten yararlı bir yoldur.

Risk değerlendirmesi bu nedenle basit ve matematiksel analize ve ekonomiye pek aşina olmayanlar için bile erişilebilirdir ve ortaya çıkan katsayının analiz edilmesi ve okunması kolaydır. Sonuç olarak: Eğer nüansları biliyorsanız ve bir dizi kurala uyuyorsanız, yatırım yaparken riskleri değerlendirmek için çalışan bir yöntem elde ederiz.

IRR hesaplama kavramının ve amacının tanımı

İç getiri oranı (IRR veya IRR), yatırıma uygun herhangi bir projenin analizinde önemli bir kriterdir. Aslında bu değer, bir hisse senedi, opsiyon veya menkul kıymetten elde edilen iskontolu gelirin yatırım tutarına eşit olduğu minimum iskonto oranını belirlemenize olanak tanır.

Aslında IRR'nin belirlenmesi, net bugünkü değerin (karlılığın) sıfır olduğu bir denkleme dayanmaktadır. IRR hakkında bilgi ararken sıklıkla benzer terimler ve varyasyonlarla karşılaşırsınız: iç getiri oranı, iç getiri oranı, iç getiri oranı, getiri oranı veya yatırım getirisi oranı. Terimin uyarlanmasıyla ilgili sorunlar, hesaplamalarla ilgili bilgi ararken bir takım zorluklara bile yol açtı.

IRR denklemi, bir yatırım projesinin kendisine yatırım yapanlara yalnızca yatırım fonlarını değil aynı zamanda menkul kıymetlere yapılan ilk yatırımı da geri verdiği durumu yansıtır. Aslında yatırılan fonların gelire oranının eşit olduğu durumu dikkate alır. Projenin mali göstergeleri yatırımcıyı kanonik IRR denklemine yönlendiriyorsa bu, projenin kendisine harcanan parayla aynı miktarda para getireceği anlamına gelir.

GSMG'yi hesaplayarak ne elde edebilirsiniz? Bir yere yatırım yapmanın tavsiye edilebilirliği sorusunun cevabı. Aslında denklem, yatırılan fonların ne kadarının projeyi "sıfıra" getirebileceğini ve onu kârsız hale getirmeyeceğini bulmanızı sağlar. Yatırımcı, göstergeleri denklemin kanonik formuna uydurarak, gerekli sermayenin değerini gerçekte elinde bulunan değerle kolayca karşılaştırabilir ve yatırım yapıp yapmama konusunda karar verebilir.

Nakit akışını artıran seçilen oran, hesaplamalarda denge durumuna ulaşmayı mümkün kılar. Bu şekilde elde edilen GSMH göstergesinin yatırılan fonların getiri oranından yüksek olması durumunda yatırım yapılabilir. Daha düşükse proje kesinlikle yatırıma değmez.

Yatırım projesi hesaplama formülü

İç getiri oranı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

Başka bir formül türü (aynı gösterimle) şuna benzer:

Excel'de hesaplama

Yarım diziyi bul Aritmetik işlemler Microsoft Office Excel'de GSMH hesaplamanıza olanak sağlayan , mümkün değildir. Bunun nedeni, programın göstergeleri tam olarak hesaplaması için dördüncü dereceden bir denklem oluşturup çözmesi gerekmesidir - bu yazılımın bu tür işlevleri yoktur.

Neyse ki, daha kolay bir yol var: Excel, aralarında bir yer ve IRR (iç getiri oranı) bulunan devasa bir yerleşik işlevler kaynağına sahiptir. Ana "Formüller" sekmesinin "Finansal" alt menüsüne gitmeniz ve açılır listeden uygun öğeyi seçmeniz yeterlidir.

Daha sonra yatırım getirisini sütunlardan birine sıralayıp seçiyoruz (veya fonksiyon eklerken “Değerler” menüsüne yazıyoruz). Sonuç, açılır bir pencerede (alttaki "Değer" sütunu) görülebilir veya ayrı bir hücrede görüntülenebilir ve her koşulu ayrı ayrı hesaplayarak göstergeleri değiştirebilirsiniz.

Cevap belirli koşullar altında alınacaktır:

• veri listesi en az bir tane içerdiğinde negatif bir sayı(Negatif nakit akışının yokluğunda IRR teorik olarak 0'a bile eşit olamaz);
• en doğru sırada makbuz göstergeleri (önce ilk yıl (ay, çeyrek), ardından ikinci, üçüncü vb.);
• “Varsayım” alanına veri girilmemesi iterasyon (fit) yöntemiyle yapılan hesaplamayı etkileyebilir.

GSMG'yi belirlemek için grafiksel yöntem

Grafik yöntemini kullanmanın temel avantajı netlik ve basitliktir: basitçe bir tablo oluşturmak ve buna dayanarak (bir bilgisayarda veya hatta manuel olarak) bir bağımlılık grafiği oluşturmak yeterlidir.

Tablo, dönemlerin yanı sıra projenin (veya hatta birkaçının) nakit akışlarına ilişkin verileri içermelidir. Bunu aynı Excel elektronik tablosunda yapmak en uygunudur. Farklı faiz oranlarında (örneğin %5, 10 ve 15) indirim yapabilir ve ardından makalede verilen analitik algoritmayı kullanarak göstergeyi daha doğru seçebilirsiniz.

Daha sonra çizilen grafiklerde sıfır eksenini arayın (burada NPV = 0) ve projenin hangi orana karşılık geldiğini görün. Yöntemin büyük bir avantajı, birkaç seçeneğin yatırım potansiyelini aynı anda net bir şekilde karşılaştırabilme yeteneğidir.

Katsayının pratik uygulaması

Herhangi bir yatırım, teoride zaten kar sağlaması gereken (gelir ve giderler arasında olumlu bir fark) belirli bir miktarda paradan ayrılmayı içerir. IRR göstergesi değerli bilgiler sağlar: bir yatırımın kârsız olmayacağı borç verme oranı. Denklem oluşturulurken projenin ne kârlı ne de kârsız olacağı koşullar belirlenir.

Dahası, her şey son derece basittir: GSMH göstergesi sermayenin toplam nihai fiyatından büyükse, proje yatırım için değerlendirilmeye değerdir. Aksi takdirde teorik olarak karlı bile olamaz: Bu durumda ödünç alınan fonlar (kredi) yatırım yapıldığında ek değer sağlayabilecektir.

Bankaların yalnızca pozitif bir IRR ile operasyonlar yürüterek işledikleri tam da bu plandır: mevduat oranlarını (% 15'ten fazla olmamak üzere) borç verilen paranın faiziyle (% 20'den az olmamak üzere) karşılaştırmak yeterlidir. Aradaki fark, bankanın faaliyetlerinden (bizim durumumuzda) ve genel olarak herhangi bir yatırım projesinden elde edilen kâr olacaktır. Menkul kıymetlere, bir şirkete vb. yatırılabilecek olası bir kredi için maksimum eşiğin ne olduğunu açıkça ortaya koyan IRR'dir.

Örnekler

İlk örnek, mevcut temel göstergelerle yapılan en basit pratik hesaplamalardır. Sabit bir bariyer oranında getiri oranının hesaplanması. Yatırım yapılan fonların hacmi 30.000 dolardır.

Gelir:

Etkili bariyer oranı %10'dur.

Yazılım kullanmadan hesaplamalar yapabilirsiniz. Bu gibi durumlarda sıklıkla kullanılan standart uygun yaklaşım yöntemini kullanıyoruz.

NPV'nin minimum mutlak değerlerini "çevrelemek" için yaklaşık olarak bariyer oranlarını seçiyoruz ve ardından yaklaşımı gerçekleştiriyoruz. Bu yöntem birkaç IRR hesaplaması içerir.

Olağanüstü durumlarda NPV(r) fonksiyonunu oluşturabilirsiniz, ancak bu konuda daha fazla bilgiyi aşağıdaki bölümde bulabilirsiniz.

r a =%10,0 için bariyer oranını hesaplayalım.

Şimdi nakit akışlarını bugünkü değerler biçiminde yeniden hesaplayalım:

Toplamda %10 (veya 0,1) oranında net bugünkü değer:

NBD = (9090 + 9917 + 8264 + 7171) - 40000 = 4442 ABD doları.

Şimdi aynısını yapmaya çalışalım, ancak %15'lik bir bahis için.

Nakit akışlarını mevcut değerlerin görüntüsüne göre yeniden hesaplayalım:

• PV 1 = 10000 / (1 + 0,15)^1 = 8695;
• PV2 = 12000 / (1 + 0,15)^2 = 9073;
• PV3 = 11000 / (1 + 0,15)^3 = 7232;
• PV4 = 10500 / (1 + 0,15)^4 = 6003.

Bu faiz oranı için NPV benzer şekilde hesaplanır:

NBD = (8685 + 9073 + 7232+6003) - 35000 = - 4007 ABD doları

Yaklaşık formülü kullanırız ve yüzdeyi alırız:

IRR = r a + (r b - r a) * NPV a /(NPV a - NPV b) = 10 + (15 - 10)*4442 / (4442 - (- 4007)) = %12,6

Eğer r a ise eşitlik doğrudur< IRR < r b и NPV a >0 > NBD b .

Cevap: Sonuçta ortaya çıkan yatırım getirisi %12,6'dır ve bu, başlangıçtaki %10'luk etkin bariyer oranından daha yüksektir. Sonuç: Proje değerlendirmeye değerdir ve kârlı hale gelebilir.

Ancak böyle bir algoritma, değişen bir bariyer oranı için iç getiri oranının bulunmasının gerekli olduğu durumlarda çalışmaz.

Verilen:

Koşul önceki örnektekiyle aynıdır: projenin geri ödeme olasılığını ve ona yatırım yapma fizibilitesini hesaplayın. Aynı iskonto oranı için hesaplayalım r a =%20,0

Önceki örnekte olduğu gibi iç normu hesaplıyoruz:

NBD = (6666 + 4513 + 4050) – 15000 = 229 ABD doları

Şimdi aynı hesaplamaları r b = %25,0 için yapalım.

Nakit akışlarını mevcut değerler biçiminde yeniden hesaplayalım:

Ve benzetme yoluyla aynı kural:

NBD = (6400 + 4160 + 3584) - 15000 = - 864$

Son rakam şu şekilde olacaktır:

İDO = 20 + (25 - 20)*229 / (229 - (- 864)) = %21

Bariyer oranı göstergesi değiştiği için iç bariyer oranı göstergesi ile karşılaştırma yapılması gerekmektedir. Örnek hesaplamaya göre etkin bariyer oranı %10,895 olacaktır. Sonuç olarak ortaya çıkan yatırım getirisi %21 olup, bu oran mevcut ortalama olan %11'den oldukça yüksektir. Projeye güvenle yatırım yapabilirsiniz.

Değerli not: Yüksek iç getiri oranına sahip bir projenin seçildiği kural yalnızca genel durumlarda geçerlidir. Yeniden yatırım dikkate alınırsa değerleme önemli ölçüde değişebilir. Bu durumda bariyer oranı göstergesi yeterli değildir; daha düşük IRR'ye sahip bir proje, daha büyük rakamlara sahip bir projeden daha karlı olabilir.

Değiştirilmiş IRR (MIRR)

Yukarıda belirtildiği gibi, IRR yalnızca birincil yatırımın yapıldığı durumları dikkate alır. Fonların yeniden yatırıldığı durumlarda işe yaramaz: Hesaplamalardan elde edilen sonuçlar, fon yatırımının yapılabilirliğiyle doğrudan çelişebilir. Bu durumlarda işleri kolaylaştırmak için değiştirilmiş bir MRR (veya MIRR) oluşturuldu.

Bunu belirleme formülü benzer görünüyor, ancak yalnızca yeniden yatırım oranını hesaba katıyor:

Bu arada, Excel'in de bu işlevi var - "MVSD" adı verilen aynı listede.

Bu yöntemi kullanmanın dezavantajları

Bir yatırımcıyı IRR'ye dayalı hesaplamaları kullanmaktan vazgeçirebilecek bir takım önemli dezavantajlar vardır:

• durumlarda hesaplamaların göreceli hantallığı büyük miktar zaman dilimleri;
• işletmedeki sermayenin hareketine ilişkin eksiksiz ve güncel veriler elde etme ihtiyacı - net kar, hesaplamalarda mevcut olandan farklı olabilir;
• Grafiksel yöntem, gerekli faiz oranını görsel olarak değerlendirmenize olanak tanır, ancak yalnızca yaklaşık sonuçlar verir.

İç Getiri Oranının Sınırlamaları ve Dezavantajları

GNI veya MVND kullanımının yatırımcıya getirdiği çeşitli kısıtlamalar vardır:

• gelecekteki nakit akışını tahmin etmek zordur - formül pek çok faktörü hesaba katmaz;
• IRR ve MIRR kullanarak yatırım için indirimli fon miktarını hesaplamak mümkün değildir;
• bunu esas alırsak farklı dönemler veya kar ve zararların keyfi değişimiyle uğraşın - aynı anda birkaç farklı GNI göstergesini alabilirsiniz, bu da karar verirken kafanızı karıştırabilir;
• Standart IRR formülü, yeniden yatırım sürecini hiçbir şekilde tanımlayamaz ve gerçek durumla doğrudan çelişen sonuçlar üretebilir.

IRR (veya IRR), belirli bir yatırım potansiyelinin ön değerlendirmesi için uygun olan önemli ekonomik göstergelerden biridir. Yöntemin hem avantajları hem de dezavantajları var, ancak yine de basit ve erişilebilir olanlar arasında hak ettiği yeri almayı hak ediyor. En önemli avantaj, hesaplamaları dört farklı şekilde yapabilme yeteneğidir. Farklı yollar(analitik, grafiksel ve tablo işlemcisi kullanarak).

Dezavantajları arasında dikkate alınan çok az sayıda faktör ve olası yatırım senaryolarının dar kapsamı bulunmaktadır. Net bugünkü değer (NPV) göstergelerinin doğruluğuna olan büyük bağımlılığı da not etmemek imkansızdır.

Düşüncelerimizde, bunun yalnızca kapsamlı bir şekilde mümkün olduğuna, aralarında NPV, PI, PP, IRR, MIRR gösterge grubunun önde gelen bir yer tuttuğu bir dizi özel araç kullanılarak mümkün olduğuna defalarca dikkat çektik. Bu makalede, bazı eksiklikleri ortadan kaldırabilecek ve proje sonucunda nakit akışları tarafından önceden belirlenen yatırım getirisinin tamamen farklı bir yönünü ortaya çıkarabilecek iç getiri oranı gibi bir göstergeyi analiz etmenizi öneriyorum.

Bir projenin CF'sinin oluşturulmasını ne belirler?

NPV göstergesi özel mülk. Bunu hesaplama yöntemi büyük ölçüde yatırımcının getiri oranına ilişkin pozisyonuna bağlıdır ve bu genellikle özneldir. Gerçek şu ki, yatırımların getiri oranını yalnızca hesaplama yoluyla yeterince belirlemek neredeyse imkansızdır. Olay ne kadar uzun olursa, olay sırasında ortaya çıkan mantıksal bir hatadan kaynaklanan bozulma da o kadar güçlü olur. Bir yatırım projesinin IRR yönteminde uygulanan farklı bir yaklaşım uygulanarak yanlışlığın ve subjektif değerlendirmenin etkisi en aza indirilebilir. Literatürde bu göstergenin çok sayıda yorumu vardır, bu yüzden ana isimlerini belirtelim:

• IRR veya İç Getiri Oranı;
• iç getiri oranı veya IRR;
• iç getiri oranı veya IRR.

Bu yönteme daha yakından bakalım. Gerçek şu ki, bir yatırım görevinin uygulanmasıyla elde edilen nakit cirosunun adım adım hesaplanması, Net Nakit Akışında gösterilen belirli bir kâr potansiyelini zaten taşıyor. Öte yandan yatırımcı, beklenen kârı elde etmek için yatırımlarının verimliliğine yönelik gereksinimleri ne kadar belirlerse, projeyi mahkûm ettiği NBD değeri de o kadar düşük olur. Bir noktada net bugünkü değer sıfıra ulaşır (aşağıdaki grafiğe bakın).

NPV ile proje getiri oranının grafiği

İç getiri oranı bize, tüm proje maliyetlerinin elde edilen gelirden karşılandığı proje tarafından üretilen yatırımın getiri düzeyini gösterir. Bu gösterge oldukça bilgilendiricidir; yaklaşmakta olan DS tahsilatlarının değer kaybını belirler. Geri dönüş oranına (karlılık) iç denir çünkü projenin iç özellikleri, mevcut maliyet ve sonuç oranları tarafından belirlenir.

Böylece proje nakit akışlarının oluşturulması kendi karlılık mantığını belirler. İç getiri oranı, olayın tüm uygulaması boyunca proje adımlarına göre elden çıkarma ve tahsilat tahminlerine halihazırda dahil edilen gelirin (kârın) kapitalizasyon düzeyinin durumunu karakterize eder. VA'nın hareketine ilişkin bu planların uygulanacağını kabul edersek, IRR'nin kastedildiği belirli bir yatırım sermayesi iç değeri ortaya çıkacaktır.

IRR hesaplaması

IRR yöntemi, iskonto oranının istenilen değerinde ve yapılan yatırımların büyüklüğünde iskonto edilmiş nakit akışlarının eşitliğini varsayar. IRR değerinin mevcut araçlar olmadan matematiksel olarak hesaplanması bazı zorluklar sunar. Ancak MS Excel gibi modern uygulama yazılımı ürünleri, GSMG'yi hesaplamak için entegre bir işleve sahiptir. Yukarıda gerekçelendirilen mantık izlenerek gösterge formülü bir takım matematiksel ifadelerden türetilmektedir; bunlardan ilki, yatırımların projenin başlangıcında eş zamanlı olarak yapıldığı genel kabul görmektedir.

IRR formülünün türetilmesinden önceki ifadenin orijinal biçimi

Formül, en hafif tabirle önemsiz değildir. Sizin ve benim görebildiğimiz gibi, ilk bakışta, IRR denklemini sırayla uygulanan yinelemeler yöntemini kullanarak, sadece seçim yöntemini kullanarak çözmek mümkündür. İç getiri oranı, NPV'nin sıfır olduğu r oranına karşılık gelir. Önerilen tanıma göre IRR, yukarıda gösterilen denklemin pozitif kökünün hesaplanmasının sonucu olarak düşünülebilir.

Bununla birlikte, argümanların indirgenmesi için tablolaştırılmış değerler kullanılarak, özel bir matematiksel hesaplama modeli oluşturularak IRR hesaplanabilir. Bunu yapmak için, NPV fonksiyonunun işaret değiştirdiği r1 ve r2 değerleri dahilinde koşullu bir aralık seçmek gerekir. Bu varsayım sayesinde proje verimliliğinin bir diğer göstergesi olan iç getiri oranı ampirik olarak değil matematiksel olarak hesaplanır ve IRR formülü aşağıdaki formu alır.

IRR formülü türü

Avantajlarının yanı sıra, IRR yönteminin bir takım dezavantajları da vardır; bunlar arasında aşağıdakiler vurgulanabilir.

1. IRR oranının fon giriş ve çıkış sırasına göre ilgisizliği. Örnek olarak, borç almak veya borç vermek aynı IRR sonucunu üretebilir.
2. CF'nin işareti tekrar tekrar değiştiğinde iç getiri oranının birkaç çözümü olabilir.
3. Birbirini dışlayan projeler dikkate alındığında IRR sonuçlarındaki hata olasılığı. Yöntem, nakit akışlarına ilişkin fırsat maliyetlerinin, görevin tüm uygulaması boyunca aynı olduğunu ve bunun da önemli çarpıklıklara yol açabileceğini varsayar.

GSMG hesaplama örnekleri

MS Excel 2010'u kullanarak IRR göstergesini hesaplamanın bir örneğini ele alalım. Yatırımcının tesisin inşaatına toplam 100 milyon ruble yatırım yaptığını varsayalım. Yatırımlar sonucunda %10 getiri oranına tekabül eden kâr miktarıyla ilgilenmektedir. Etkinliğin uygulanması 7 yıl boyunca planlanıyor; her adım için net nakit akış değerleri hesaplanıyor ve bunlar ayrıca tablo halinde sunuluyor.

MS Excel 2010 formüllerine dayalı bir yatırım projesinin IRR'sinin hesaplanmasına bir örnek

“Finansal” kategorisindeki yerleşik işlevleri kullanarak, NPV (“NPV” işlevi) ve IRR (“NET” veya “IRR” işlevleri) değerlerini hesaplayabiliriz. Adımların periyotları eşit süreye sahip olduğundan “VSD” fonksiyonunu uygulayabiliriz. Excel İşlev Sihirbazı iletişim kutusu aşağıda gösterilmiştir. Böylece örneğimizde %29 olan “İç verim oranı” göstergesini otomatik olarak hesaplama fırsatına sahip oluyoruz.

VSD'yi seçmek için Excel İşlev Sihirbazı iletişim kutusu

Elimizde IRR'yi hesaplamak için böyle bir araç yoksa ne yapmalıyız? Görselleştirme yöntemini kullanarak göstergenin değerini yaklaşık olarak tahmin etmek mümkündür. Aynı örneği ele alalım ve karşılık gelen grafik modeli oluşturalım. Yatırımcının getiri oranı (getiri) için %10, %20 ve %30 iskonto oranlarına karşılık gelen üç seçeneği değerlendirdiğini varsayalım. Her seçenek için NPV'yi hesaplayalım ve NPV değerinin r'ye bağımlılığını üç noktada çizelim. X ekseni grafiğinin kesişme noktası yaklaşık olarak 0,29'a eşit olan IRR değerine karşılık gelir.

Görsel bir model oluşturarak IRR'yi belirleme yöntemi

Bu yazımızda inceledik önemli gösterge benzersiz bir yatırım görevinin etkinliğinin ana parametrelerinin bileşiminden. İç getiri oranının, bir projeye değer vermek için IRR'nin en azından mevcut borç verme oranından daha yüksek olması gerektiği yönünde basit bir kuralı vardır. Sonuç olarak, kaliteli proje seçiminin ancak performans göstergelerinin ve diğer değerlendirme araçlarının dikkate alınmasına yönelik bütünleşik bir yaklaşımla mümkün olabileceğini bir kez daha hatırlatmak isterim.

Her yıl nüfusun tüm kesimlerinde finansal okuryazarlık ihtiyacı artıyor. Maaş artışı, emekli maaşı artışı veya zengin teyzeden miras alma umutları ölmeye devam ediyor. Kişinin kendi refahına yönelik endişe devletten vatandaşın omuzlarına devredildi. Birçok insanın bir sorusu var: ne yapmalı? ne yapalım ? ve nasıl para kazanılır? Bu nedenle yatırım yapmanın temellerini incelemek ve projelerin etkinliğini değerlendirmek ön plana çıkıyor. Irr, getiri oranı, geri ödeme süresi kelimeleri günlük konuşmalarda giderek daha sık duyulmaktadır. Bu terimler sizin için hâlâ yeniyse IRR'nin ne olduğuna bakacağız. yatırım proje

İç Getiri Oranı (IRR olarak kısaltılır), yatırım getirisini gösteren bir faiz oranıdır. Rusça literatürde bu göstergeye iç getiri oranı denir (IRR olarak kısaltılır). Bir yatırım projesinin etkinliğine ilişkin kriterler birbiriyle ilişkili iki göstergedir - IRR ve NPV (net bugünkü değer). IRR göstergesi, NPV'nin hangi oranda 0'a eşit olacağını gösterir; bu, yatırımcının yatırımını geri getireceği anlamına gelir.

Bir yatırım projesinin iç getiri oranı, gelecekteki bir yatırımcının, bir yatırımın fizibilitesini düşünürken başlaması gereken ilk şeydir. R'nin yüzde olarak gerçek getiri oranı olduğu IRR, NPV ve r göstergelerinin karşılaştırılmasına bağlı olarak projeye yatırım yapma kararı verilir. Hesaplamalar NBD ile sonuçlanırsa< 0, то вложения убыточны, если NPV >0 ise yatırım yapabilirsiniz.

IRR'yi hesaplama formülü NPV'nin hesaplanmasıyla başlar. Örnek olarak bir yıllık bir yatırımı ele alalım.

Daha sonra NPV'yi hesaplıyoruz:

NPV = -1500 + 2000 / (1+ r/100)* 1, burada r, faiz oranıdır

NPV = 0 olan IRR'nin hesaplanması, yani yatırımcı parasını iade edecektir

• 1500 + 2000 / (1+ IRR/100)* 1= 0

Projenin karlılığı %33,34 olmalıdır. O zaman yatırımcı bir yıl içinde dengeye ulaşacak.

Hesap makinesi kullanarak hesaplamalar

Herhangi bir kullanıcının sahip olduğu Excel'i kullanarak hesaplamalar yapmak çok uygundur. Program, iç normu hesaplamak için yerleşik bir işleve sahiptir. Bunu "Formüller" bölümünde, ardından - Finansal'da bulabilirsiniz.

Öncelikle yıllara göre planlanan gelir ve yatırımların değerlerini içeren bir tablo yapmanız gerekiyor. Daha sonra IRR fonksiyonunu seçin - iç getiri oranı ve değerlerin bulunduğu tablo hücrelerini seçin. Program anında IRR'yi hesaplayacaktır; bu değerin yüzdeye dönüştürülmesi gerekecektir.

Excel, IRR'yi eşleştirme yöntemini kullanarak hesaplar. Maksimum arama sayısı genellikle 20 olarak ayarlanır. 20 denemeden sonra hesaplama yapılmadıysa, VSD formülündeki “varsayımın” doldurulması gerekir.

Önemli: Doğru hesaplama için değerlerin hem artı hem de eksi işareti olması gerekir. Aksi halde Excel bunu hesaplamaz. Yatırımın ilk dilimi her zaman eksidir.

Bir grafik kullanarak IRR'yi hesaplamak

Birçok ekonomik gösterge grafiksel olarak hesaplanmaktadır. Bir projenin IRR'sini hesaplamak için, yüzdeleri x eksenine, gelecekteki geliri ise y eksenine çizmeniz gerekir. Daha sonra yukarıdaki formülü kullanarak NPV'yi hesaplayıp yerine şunu koyarak bir grafik oluşturun: Farklı anlamlar R. NPV grafiğinin X ekseniyle kesiştiği nokta IRR oranını gösterecektir.

Menkul kıymetler için IRR'nin hesaplanması

Menkul kıymetlere yapılan yatırımlar da ön hesaplamalar gerektirir. Çoğu zaman tahvil yatırımının getirisini belirlemek gerekir.

Bunu yapmak için birkaç gösterge tanımlayacağız:

• kupon geliri;
• tahvilin nominal değeri;
• tahvilin piyasadaki mevcut değeri;
• vadeye kadar geçen süre.

1. A = yılın kupon geliri;

Sonuç aynı zamanda yatırımın fizibilitesini de gösterir. 0 ne kadar büyük olursa bu tahvilleri satın almak o kadar karlı olur.

Sonuç nasıl yorumlanır?

Tüm yatırım projeleri bir başlangıç ​​yatırımı gerektirir. Bu, kendi fonunuz olabilir veya ödünç alınan fonlar olabilir - krediler, borçlanmalar ve diğerleri. IRR, yatırımcının para kaybetmeyeceği maksimum kredi oranını gösterir.

Örneğin, bir yatırım projesi yılda %25 gelir getirmelidir ve ilk yatırım için kredi yılda %10 oranında alınmıştır. Fark +%15'tir. Bu yatırımcının geliri olacak. Başka bir seçenek: proje yılda% 10 getiriyor ve kredi% 17 ile alındı. Toplam %7'dir. Proje kârsızdır.

Yatırım ödünç alınmazsa ancak kendisine aitse, yeniden finansman oranı genellikle iskonto oranı olarak alınır ve onunla karşılaştırılır. Veya bunu mevduat faiziyle karşılaştırabilirsiniz. Mesela bankalar yıllık yüzde 12 veriyor, yatırımların ise yüzde 8 getirmesi gerekiyor. Yatırımcı doğrudan zarara uğramasa da, para kendisine ait olduğu için yine de kırmızıya düşer çünkü bankada daha fazla kazanabilir.

Sberbank'ta vadeli mevduat

Gündelik örneklere bakalım. Örneğin, Sberbank'ta bir mevduat. Banka mevduatı aynı zamanda bir yatırımdır, dolayısıyla burada iç getiri oranını da hesaplayabilirsiniz. 5.000.000 ruble alıp, faiz kapitalizasyonu olmadan yıllık% 8 oranında 2 yıl süreyle bankaya koyalım. Her yıl şunları alacağız:

5.000.000 * 0,08 = 400.000 ruble.

2 yıl * 400.000 ruble = 800.000 ruble.

Bir Excel hesap makinesi kullanarak depozitonun IRR'sini hesaplayalım. Değerin 0,08 yani %8 olduğu ortaya çıktı. Eğer bu sizin kendi fonunuzsa, o zaman başlangıç ​​sermayesinin size hiçbir maliyeti yoktur, dolayısıyla her türlü bahis karlı olacaktır. Ancak depozito için borç almanız gerekiyorsa, banka her zaman daha yüksek faiz oranıyla kredi verdiği için bu her zaman kârsızdır.

Mikrofinans kuruluşlarına yapılan yatırımlar

Başka bir yatırım türü daha var - bir bankaya değil, mikrofinans kuruluşlarına (MFO olarak kısaltılır). Birçok MFI bu tür yatırım mevduatı olarak adlandırır, ancak gerçekte bunlar saf yatırımlardır.

Önemli: Mikrofinans kuruluşlarına yapılan yatırımlar mevduat değildir ve Mevduat Sigorta Kurumu aracılığıyla devlet tarafından sigortalanmamaktadır.

Ancak MFO'lar yüksek faiz oranları veriyor. Örneğin, MoneyMan 2017'nin başında aktifleştirme olmadan yılda% 21 veriyor. 5.000.000 ruble alalım ve bunları 2 yıl boyunca mikrofinans kuruluşlarına yatıralım. Gelecekteki karları hesaplayalım:

Yılda 5.000.000 * 0,21 = 1.050.000 ruble.

1.050.000 ruble * 2 yıl = 2.100.000 ruble.

Sonuç zaten daha ilginç. Örneğin, yıllık% 12,5 oranında tüketici kredisi sunan Moskova Kredi Bankası'ndan yatırım kredisi alalım. Belirli hesaplamalar yaptıktan sonra yılda %8,5 getiri elde ediyoruz, bu da Sberbank'taki mevduattan %0,5 daha yüksek. 2 yıllık tutarımız, tüketici kredisini de hesaba katarsak Sberbank'tan 50.000 ruble daha fazla çıkıyor. Ve toplam karlılık 850.000 ruble olacak.

Tahvil satın almak

Tahvil yatırımının karlılığını hesaplayalım. Örneğin, New York Menkul Kıymetler Borsası'nda dolar cinsinden işlem gören Tinkoff Bank'ın tahvillerini ele alalım. Gerekli göstergeleri belirleyelim:

• yıl için kupon geliri - 140 USD;
• tahvilin nominal değeri - 1000 ABD Doları;
• tahvilin piyasa cari değeri – 1166 ABD Doları;
• vadeye kadar geçen süre – 2 yıl.

Formülü kullanarak hesaplamak için birkaç adım uygulayalım:

1. A = yılın kupon geliri;
2. B = (nominal değer – cari değer) / vadeye kadar geçen süre;
3. C = (nominal değer + mevcut değer) = 2.

(140 + ((1000 – 1166)/2)) / (1000 + 1166) : 2

(140 + (-83) / 1583 = 0,036 * 100 % = 3,6 %

Gördüğümüz gibi karlılık var, gösterge sıfırın üzerinde ama o kadar küçük ki yatırımın geri dönüşünü düşünmemiz gerekiyor.

5 milyon hisse satın alıp bu parayı 58 ruble üzerinden dolara çevireceğiz. bir dolar için.

Toplam = 86.206 ABD Doları. Onlardan 74 tane tahvil alıyoruz.

2 yıl içinde belli bir karlılık elde edeceğiz:

• İlk yıl için - 140 ABD Doları * 74 tahvil = 10.360 ABD Doları.
• İkinci yıl için - 140 ABD Doları * 74 tahvil = 10.360 ABD Doları

Toplam - 20.720 ABD Doları. Döviz kuru değişmediyse 20.720 * 58 ruble = 1.201.760 ruble.

Ancak ilk yatırımı nominal değerde alacağız:

74 tahvil * 1000 ABD Doları = 74.000 ABD Doları

Dolar cinsinden toplam: 74.000 + 20.720 - 86.206 = 2 yıl için 8.514 USD veya her yıl için 4.257 USD. Yılda 58 ruble = 246.906 ruble oranında rubleye çevirelim.

Daire satın alma

Gayrimenkul yatırımı seçeneğini, yani kiralamak amacıyla bir daire satın almayı, böylece birkaç yıl sonra, örneğin 2 yıl sonra satmayı düşünelim. Basitleştirilmiş bir versiyonu ele alalım: 2 yıl sonra dairenin maliyeti satın alındığı zamankiyle aynı olacaktır.

Moskova yakınlarında 5 milyona bir daire satın alıyoruz. Bu ortalama 50 metrekare alana sahip tek odalı bir daire olacak. m.2017 yılında böyle bir dairenin kiralanması ayda yaklaşık 25.000 rubleye mal oluyor.

Kârını hesaplayalım:

• ilk yıl için - 25.000 ruble * 12 ay = 300.000 ruble;
• ikinci yıl için - 25.000 ruble * 12 ay = 300.000 ruble.

Sadece 2 yılda - 600.000 ruble.

Sonuçları karşılaştıralım

Görüldüğü gibi mikrofinans kuruluşlarına yatırım yapmak en büyük getiriyi sağlayacaktır ancak bu aynı zamanda olabilecek en yüksek risktir. Bir apartman dairesi, tıpkı popüler tahviller gibi, banka mevduatıyla karşılaştırıldığında o kadar çekici değildir.

Yüzde olarak karşılaştırıldığında yıllık kira getirisi %6’dır. Bu seçenekte ancak daire fiyatı yükseldiğinde kar elde edebileceğiniz gibi bazen de düşebilir.

Önemli: IRR, yatırım dönemine bağlı değildir: getiri düşükse, 10 yıl sonra bile IRR artmayacaktır.

Terim yatırım getirisi

Geri ödeme süresini veya aynı zamanda iç getiri oranını da hesaplamak aynı derecede önemlidir. Bunu yapmak için iki parasal gösterge almanız gerekir:

• ilk yatırım miktarı;
• yıllık gelir eksi giderler.

Hesaplama formülü aşağıdaki gibidir:

İlk yatırım: yıllık gelir eksi giderler = geri ödeme süresi

Bu basitleştirilmiş bir hesaplamadır, ancak yatırım projesinin ne kadar ilginç olduğunu kabaca ve hızlı bir şekilde gösterir. Örneğin 5 milyona bir daire satın alıp 25 bine kiraya vermeniz durumunda iç getiri oranı veya geri ödeme süresi şöyle olacaktır:

5.000.000 ruble: 300.000 ruble = 16,6 yıl.

Özet

İlk bakışta çekici görünen bir projeye yatırım yapmadan önce iç getiri oranını (IRR) hesaplayın ve bunu diğer seçeneklerle karşılaştırın. En basit versiyonda - banka mevduatlarıyla.

IRR'yi hesaplamak için farklı yöntemler kullanın; bunların en basiti bir Excel hesap makinesi kullanarak hesaplama yapmaktır.

Gelecekteki karları hesaplarken vergileri unutmayın:

• mevduatta - banka faiz oranı yeniden finansman oranından yüksekse kişisel gelir vergisi %13;
• mikrofinans kuruluşlarına yatırım yaparken - tüm gelir üzerinden %13 kişisel gelir vergisi;
• menkul kıymetlere yatırım yaparken - fonların çekilmesi üzerine elde edilen kar üzerinden %13 kişisel gelir vergisi;
• devlet tahvillerine yatırım yaparken kişisel gelir vergisi alınmaz;
• bir daire satın alırken - bölgesel oranda emlak vergisi;
• 5 yıldan az süredir sahip olunan bir daireyi satarken -% 13 kişisel gelir vergisi.

Para yatırırken her zaman tüm yatırım araçlarının riskli olduğunu, yalnızca farklı derecelerde riske sahip olduklarını unutmayın. Riski eşit şekilde dağıtmak için her yatırımcının yaş ve stratejik hedefleri dikkate alarak dengeli bir portföy oluşturması gerekir. Ama bunu başka zaman konuşuruz. İyi şanlar!